حقوق ثبت ـ قسمت دوم

جلسه دوم

در جلسه قبلي تشريفات ثبت ملك بحث شده و توضيح لازم داده شده و بحث به ماده 22 قانون ثبت رسيد كه بيان مي‌كند وقتي ملك طبق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت كسي را مالك مي‌شناسند كه ملك بنام او به ثبت رسيده است و طبق ماده 24 قانون ثبت ديگر هيچ اعتراضي نسبت به ثبت مذكور بعد از مقتضي شدن مهلتهاي اعتراض قابل پذيرش نخواهد بود . يعني اينكه ثبت اوليه ملك را در صورتي كه طبق قانون به ثبت رسيده باشد نبايد معترض شد و آن را باطل كرد كه متأسفانه بعضي از اوقات بدون توجه به ماده 24 قانون ثبت احكامي در رابطه با ابطال ثبت اوليه ملك عليرغم اينكه طبق قانون به ثبت رسيده صادر مي‌گردد.

ماده 22 قانون ثبت مي گويد‹‹ همين كه ملكي طبق قانون دردفتر املاك به ثبت رسيده دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او به ثبت رسيده يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي رسماً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت.البته اگر ملك طبق قانون به ثبت برسد داراي آثارمقرر در اين ماده است .

منظور از طبق، قانون به ثبت رسيدن ملك يعني چه؟

منظور رعايت كدام قانون است اين همان مطلبي است كه قضات محترم بايد به آن توجه فرمايند : طبق ماده 21 قانون ثبت ‹‹ پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت ملك دردفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت مطابق ثبت دفتر املاك داده مي‌شود›› با توجه به ماده مذكور اگر هر يك از عمليات مقدماتي ثبت كه در جلسه قبل توضيح داده شده انجام نشود ملك طبق قانون به ثبت نرسيده و ثبت شده تلقي نمي شود.

گفته شد كه ثبت اوليه ملك قابل ابطال نيست ولي ثبت سند قابل ابطال است كه در اين مورد بحث كافي شد از نظر قضائي و ثبتي عمليات ثبت ملك يا ثبت املاك از تقاضا ثبت ملك شروع و با انجام كليه عمليات ثبت ملك كه ما اصطلاحاً آن را عمليات مقدماتي ثبت ملك مي‏گوئيم و صدور سند مالكيت بنام مالك خاتمه مي‌بايد.

وقتي كه عمليات مقدماتي ثبت ملك يا به عبارت ديگر تشريفات قانوني ثبت ملك خاتمه پيدا كرد يعني همان تشريفات كه در هشت بند جلسه قبل مورد بحث مفصل قرار گرفت، مي‌گويئم ملك ثبت شده است و وقتي كه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد ديگر موضوع بحث ملك خاتمه يافته است. اين قسمت از عمليات را نمي‌شود باطل كرد. مشروط بر اينكه طبق قانون عمليات انجام و ملك در دفتر املاك ثبت شده باشد.لازم به توضيح است كه ثبت ملك در دفتر املاك منحصر به موارد مذكور نيست چون خيلي از املاك طبق ماده 22 از قانون ثبت در دفتر املاك ثبت مي‏شود بدون انجام تشريفات ثبت ملك هر وقتي كه شما معامله‏اي نسبت به ملك ثبت شده انجام مي‏دهيد يا وقتى كه ملك ثبت شده‏اي را تفكيك يا افراز مي‏كنيد يا در مواردي كه كسي فوت مي‏كند و ملك ثبت شده او قهراً به ورثه منتقل مي‏شود، هر قطعه از آن ملك پلاك فرعي گرفته و طبق ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاك ثبت و به نام مالك سند مالكيت صادر شده اين اسناد مالكيت در مواردي قابل ابطال است و از موارد ثبت اوليه ملك محسوب نمي‏شود. اينها مشمول مواد 21 و 22 ق. ث نيست.

ماده 24 قانون ثبت در رابط با ثبت اوليه ملك است . يعني ملكي كه هنوز به نام كسي در دفتر املاك به ثبت نرسيده است و شخصي مدعي مي شود مالك اين ملك است و درخواست ثبت آن را بنام خود مي كند و تشريفات و عمليات مقدماتي ثبت ملك به عمل مي‏آيد و ملك مزبور طبق ماده 21 ق. ث در دفتر املاك ثبت و سند مالكيت بنام متقاضي صادر مي گردد. به عنوان مثال قريه ونك به عنوان يك ده سالها پيش با پلاك 70 بنام مستوفي الممالك به ثبت رسيده است. اين ملك بعنوان يك قريه يك ده ثبت شده است و اين ده فعلاً شايد به دهها هزار يا صدها هزار قطعه تقسيم افراز و تفكيك شده است. تشريفات ثبت ملك (همان 8 مورد) پس از درخواست ثبت نسبت به ملك مزبور انجام و با پلاك 70 در دفتر املاك به نام مستوفي الممالك به ثبت رسيده اين ثبت اوليه ملك است ولي بعداً اين ملك به قطعات تقسيم شده و براي هر قطعه پلاك فرعي تعيين و بنام مالكش در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت براي آن صادر شده ،ثبت اين قطعات ثبت اوليه ملك محسوب نمي‌شود.

چون ملك ثبت شده اين است كه به قطعات تقسيم و براي آن سند مالكيت صادر شده .ماده 24 قانون ثبت شامل ثبت اين موارد نيست.

مطلب ديگر اين است كه مادام كه ملك بنام كسى به عنوان مالكيت به ثبت نرسيده است، مالكيت او نسبت به ملك مزبور رسماً پذيرفته نيست. احتمالاً شرعاً مالك است و خودش را مالك مى‏داند ولى رسماً دولت او را مالك نمى‏شناسد و مادامي كه ملك طبق قانون در دفتر املاك به نامش ثبت نشده است، مدعي مالكيت محسوب مي گردد ولي از لحاظ رسمي و دولتي (ماده 22 ق. ث). وقتي كه ملك با آن تشريفات بنام كسي در دفتر املاك ثبت شد، مي‏گوئيم كه ملك ثبت شده محسوب است و داراي آثار حقوقي كه در ماده 22 و 24 قانون ثبت آمده است خواهد بود به شرطي كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده باشد اگر فرد ديگري بگويد اين ملك مال من بوده و ديگري آمده به نام خود به ثبت رسانده بايد به او پاسخ دهيم كه اعتراضت پذيرفته نيست چون در مهلت مراجعه نكردي و براي رعايت اعتبار ثبت ملك و سند مالكيت صادره ثبت اوليه ملك را باطل نمى‏كنيم. البته راههاي ديگر قانوني براي جبران خسارات زيان ديده و براي مجازات كسي كه خلاف قانون عمل كرده وجود دارد و آن بحث ديگري است.

گاهي وقات پيش مى‏آيد كه كسي ملك من را با وكالت به ديگرى فروخته است، ولى وكيل نبوده يا از وكالت عزل شده اگر اين اقدام او را تنفيذ نكنم و درخواست ابطال آن را بنماييم سند فروش و در نتيجه سند مالكيت صادره را مي‏شود باطل كرد چون اين ابطال ثبت سند است به ثبت اوليه ملك در اين مورد سند باطل مى‏شود نه ثبت ملك .قضات محترم گاهي اوقات ثبت ملك سند را باطل مي‏كند بلحاظ اينكه مالكيت فرد مشروع نيست. اينجا اين بحث را داشتيم كه در اين قبيل مورد نبايد ثبت ملك باطل شود بلكه نام مالك ملك عوض مى‏شود چون ايرادي در ثبت ملك نيست بلكه ايراد در مالكيت مالك است نه ملك اگر ثبت ملك را باطل كنيم چون ابطال ثبت ملك يعنى اين كه اداره ثبت بايد مجدداً تشريفات ثبت ملك را انجام بدهد. و اين صحيح نيست، حتي در نقل و انتقالات بعدي هم اگر اشكالي باشد شما ثبت سند را باطل مي‏كنيد نه ثبت ملك را.

همانطور كه مي‌دانيد تغيير نام مالك در دفتر املاك و سند مالكيت مطابق ماده 22 ق. ث فقط در دو مورد پيش بيني شده است 1- كسي كه با سند رسمي از كسي كه ملك بنامش به ثبت رسيده است ملك را خريداري كرده است. 2- شخص يا اشخاصي كه ملك از كسي كه بنام او به ثبت رسيده به ارث آنها رسيده باشد در صورتى كه بر حسب ضرورت تغيير پيدا كرد. يعنى ممكن است بعداً به موجب قوانين ديگر بر حسب ضرورت درموارد ديگري هم جز موارد ذكر شده در ماده 22 قانون ثبت نام مالك در دفتر املاك و سند مالكيت تغيير مي‌كند. به حكم قانون نام او در دفتر املاك و سند مالكيت بنام ديگري مي رساند مثلاً در مواردي به حكم قانون بدون اراده و دخالت كسي كه طبق ماده 22 قانون ثبت مالك شناخته شده است .مثل موارد مقرر در ماده 12 قانون زمين شهري يا موضوع ماده 56 قانون حفاظت از جنگلها يا قانون مربوط به ابطال اسناد اراضى موات يا در مورد ابطال اسناد املاك موقوفه با تاييد و تصويب كميسيونهايي پيش‌بينى شده در قانون مربوطه در اين موارد نام مالك تغيير پيدا مي‏كند نه ثبت ملك ما مى‏گوئيم اين مرتع است و بنابراين چون مرتع است نمى‏تواند مالك خصوصى داشته باشد متعلق دولت است بحث ديگر آن است كه طبق قوانين موجود چه مالي را به عنوان ملك به ثبت مى‏رسانيم؟ به عبارت ديگر اداره ثبت چه چيزى را به عنوان ملك با رعايت تشريفات ثبت مي رساند؟آنچه فعلاً طبق قوانين به عنوان ملك به ثبت مي رسد فقط زمين است و بناى روى زمين. بعضى عنوان كه مى‏كنند اعيان به ثبت مى‏رسد كه درست نيست. اعيان كلمه عام است ما از اعيانات فقط بنا را به ثبت مى‏رسانيم. اعيانات ديگرى كه متصل به زمين و روى زمين است مستقلاً به ثبت نمى‏رسد. پس آنچه كه به ثبت مى‏رسد زمين و بناى روى زمين است. در بحث قانون اصلاح ماده 147 قانون ثبت بعضى‏ها گفته‏اند كه هر چه روى زمين است آن را با استناد ماده 147 اصلاحي به ثبت مى‏رسانيم كه اينطور نيست و آنجا هم بايد بنا باشد نه اعيان ديگر پس زمين و بناى روى زمين به عنوان ثبتى پلاك مى‏گيرد و ثبت مى‏شود. همچنين مورد ديگر كه ثبت مى‏شود قنات است كه به عنوان ملك به ثبت مى‏رسد و سند مالكيت به آن مى‏دهند و قنات هم پلاك ثبتى دارد و نيز چشمه سار. البته بعد از تصويب قانون توزيع عادلانه آب، موضوع ثبت چشمه‌سار نيز منتفي است. يعنى ديگر جزء منابع ملى بوده و بنام شخص به ثبت نمى‏رسد. البته ثبت قنات هم فعلاً خيلى متداول نيست ولى اگر كسى با رعايت تشريفات قانوني براي ثبت قنات اقدام كند، مى‏تواند قنات را به عنوان ملك بنام خود به ثبت برساند هر گاه اداره ثبت با رعايت تشريفات مقدماتي ثبت ملك تحت عنوان يك قطعه زمين بنام مالك سند مالكيت صادر مى‏كند، دلالت بر اين دارد كه موقع ثبت ملك مزبور هيچ اعياني روي ملك مزبور نبوده است فقط يك قطعه زمين بوده است اگر زمين داير نباشد موقعى كه به ثبت مى‏رسانند به عنوان يك قطعه زمين به ثبت مي رسد. ولي گاهي اوقات در سند مالكيت يك قطعه زمين باير نوشته مى‏شود كه كم اتفاق مى‏افتد. هر گاه در زمان ثبت اوليه بر روى زمين درحدود حد نصاب لازم درخت فرض شده باشد زمين تحت عنوان باغ به ثبت مى‏رسد اگر بر روي زمين خانه ساخته شده باشد مى‏شود يك باب خانه كه در اين حالت نيز زمين به ثبت مى‏رسد ولى تحت عنوان اعيانى كه بر روي آن بوده و يك باب خانه ثبت مى‏شود. يا مثلاً آب انبار، انبار، گاراژ، آپارتمان، زمين كشاورزى، باغ چاى،شاليزار باشد زمين به تبع اعيان به شرح مذكور به ثبت مي رسد.

در مواردي كه زمين در موقع ثبت به عنوان زمين به ثبت برسد، اگر بعداً به علت احداث اعياني تغيير وضعيت داد مالك بايد به اداره ثبت مراجعه و تقاضاي ثبت وضع موجود را در دفترچه مالكيت ودفتر املاك درخواست نمايد و به درخواست مالك محل مورد بازرسي قرار مي‌گيرد و وضع فعلي ملك در توضيحات سند مالكيت نوشته و منعكس مي‌گردد كه فعلاً آپارتمان يا خانه يا زمين كشاورزي است.

در صورتي بنا به عنوان اعياني بنام مالك آن به ثبت مي‏رسد كه آن بنا متعلق به غير از مالك زمين باشد و مشروط بر اينكه بنا با اجازه مالك زمين احداث شده باشد بنا جداگانه بعنوان اعيان به ثبت نمي رسد و زمين تحت عنوان اعيان روي آن بنام مالك زمين به ثبت مي رسد .و اگر بنا روي زمين و متعلق به مالك زمين باشد بعنوان خانه يا تحت عنوان ديگر.لذا ما موقعي بنا را جداگانه به نام مالكش به ثبت مي‏رسانيم كه مالكش غير از مالك زمين باشد و دوم اينكه با اجازه مالك زمين اين بنا ساخته شده باشد و الا نمى‏توانيم سند صادر كنيم چون اگر بدون اجازه مالك ساخته شده باشد غصبي است خلع يد و قلع بنا حسب مورد حكم قانوني و شرعي آن خواهد بود. و در مواردي كه زمين تحت عنوان عرصه به ثبت مي رسد و سند مالكيت تحت عنوان يك قطعه عرصه صادر مي گردد . دلالت بر اين دارد كه موقع به ثبت رساندن، اعياني بر روي آن بوده است.اعم از بنا يا درخت يا حق ريشه يا اعيانات ديگر كه اعيان مزبور متعلق به مالك زمين نبوده ولي با اجازه او احداث شده است .

عليهذا هر گاه ما سند مالكيتي با عنوان عرصه ديديم، دلالت بر اين دارد كه موقع ثبت ملك بر روى اين زمين اعيانى بوده است كه متعلق به غير مالك بوده است. يعنى ما را راهنمائى مى‏كند كه ببينيم چه كسى صاحب حق بر روى زمين است بحث ديگر اين است كه حال چه چيزهائي را نمي‌توان به عنوان ملك ثبت نمود: زمين موات : طبق قانون ثبت و آئين نامه قانون ثبت زمين موات قابل ثبت رساندن نيست. جنگلها بنام مالك خاص قابل ثبت نيست ولي جزء انفال است ولي بنام دولت ثبت و سند صادر مى‏شود. در مورد حق ريشه كه قبلاًحق اولويت با گاوبندى اصطلاحاتي نظير اينها كه رعايا يا كشاورزان بر روي زمين حقى دارند آنها هم قابل ثبت به نام صاحبان حق نيست. مرتع هم طبق قانون حفاظت از جنگلها (ماده 56) نمى‏تواند مالك خاص داشته باشد. هر جا مرتع است متعلق به دولت است دولت يا ادارات دولتي حسب مورد سند مالكيت صادر مي‌شود. در سابق دهاتي كه به ثبت مى‏رسيد در حريم آن مراتعى بود در مورد اين قبيل مراتع اختلاف نظر است و آن اينكه آيا اين قبيل مراتع مى‏تواند مالك خاص داشته باشد يا خير؟ شوارع و خيابانها طبق قانون ثبت قابل به ثبت رسانيدن بنام كسى نيست . در مورد زمين موات قبلاً بنام كسى به ثبت نمى‏رسيد اما حالا بموجب قوانين مصوبه بنام دولت به ثبت مى‏رسد. در مورد جنگلها و يا مراتع قوانين تغييراتى كرده است. نسبت به اموال دولتى هم وضع مشخص است كه دولت بايد طبق ضوابط نسبت به درخواست ثبت عمل بكند و عمل هم مى‏كند همانطوركه گفته شد يكي از آثار مهم ثبت ملك موضوع بحث مواد ماده 22 و 24 قانون ثبت است كه مشروحاً به آن اشاره شد يكى ديگر از آثار مهم ثبت ملك اين است كه به محض اينكه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد طبق ماده 46 از قانون ثبت كليه عقود و معاملات نسبت به عين يا منافع آن بايستي با تنظيم سند رسمي انجام شود و چنانچه به اين الزام عمل نشود با سند عادي معامله انجام شود چنين سندي طبق نص صريح ماده 48 قانون ثبت در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد اين خود يك بحث قضايي و حقوقي است كه بين حقوقدانان و قضات در اين مورد اختلاف نظر هم وجود دارد . در مورد اين اختلاف نظر بايد عرض كنم وقتى قانون مى‏گويد كه بايد معامله ملك با سند رسمى باشد اين امر هم به نفع مردم است و هم به نفع دولت و هم به نفع جامعه و مرجعي نگفته كه اين مواد قانون خلاف شرع است و تا كنون هم فسخ و نسخ نگرديده چرا ما نبايد به آن عمل كنيم بخصوص كه مشكلات هم براى مردم كم مى‏شود. بعد از پيروزى انقلاب در اثر همين اسناد عادى كه در رابطه با معاملات املاك ثبت شده انجام شد يك عده هستى‏شان را از دست دادند. اشخاصي كه احتمالاً اموالشان بازداشت يا مصادره شده بود املاك را با سند عادى فروختند و رفتند و خريدار بيچاره را بلاتكليف گذاشتند . و در نتيجه مشكلاتي براي مردم و مراجع قضايي را ايجاد شد متأسفانه اين اقدامات متداول است . لذا آيا بهتر نيست كه به دستور صريح مواد 46,47,48 قانون ثبت عمل كنيم كه متأسفانه عمل نمى‏شود.تذكر ديگر در رابطه با مواد 70,73 ق.ث است در اين مواد نكات حساسي وجود دارد كه توجه و دقت به آن براي همكاران محترم ضروري است كه در بحث ثبت اسناد و آثار ثبت سند به آن اشاره خواهد شد در اينجا بحث اين است كه هدف ما از ثبت سند چيست و چرا سند را ثبت مي‌كنيم و اگر ثبت كرديم چه آثاري بر آن مترتب خواهد شد و از نظر قاضي چه فرق است بين سند عادي و سند رسمي ؟ بحث ديگر اينكه سند رسمي چه سندي است و براي اينكه سندي رسمي تلقي شود چه ضوابطي در ثبت آن بايد رعايت شود ديگر اينكه آيا صرف ثبت شدن سند دلالت بر رسمي شدن آن دارد ؟ بحث ديگر اين است كه خط قرمز سند رسمي تا كجاست ؟ منظور اين است كه قاضي تا چه حدودي مي تواند در رسيدگي نسبت به سند رسمي جلو برود ؟ در مورد ثبت ملك و اينكه چگونه و طبق چه ضوابطي بايد به ثبت برسد تا بگوييم طبق قانون به ثبت رسيده است بحث داشتيم و گفتيم اگر ملك طبق قانون به ثبت رسيد با توجه به ماده 34 و مواد 21 و 22 از قانون سمت ديگر نمي‌شود متعرض ثبت اوليه ملك شد همين بحث را در رابطه با ثبت سند داريم بحث ما اين است كه سند را چگونه به ثبت برسانيم تا رسمي تلقي شود و داراي آثار سند ثبت شده باشد چون مي دانيم اگر رعايت ضوابط مقرر قانوني در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولي قانوناً رسمي تلقي نمي شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمى‏كند. ممكن است سند در دفتر اسناد رسمى يا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسيده باشد ولي رسمى تلقى نشود. بنابراين هر سندى كه ثبت شد و رسمى تلقي نشد ديگر داراى آثار مذكور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نيز نخواهد بود . براى اين كه سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعايت تحقق شرايطي در ثبت سند لازم است . براى اينكه سند رسمى تلقي بشود اگر بعضى شرايط مقرر قانوني در ثبت سند رعايت نشود . مثلاً اگر نسبت به اجراي چنين سندي اجرائيه صادر شده باشد بايد باطل شود . براى اينكه سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردي بايد توقيف عمليات اجرايي نيز صادر شود ضمناً چنين سندي داراي آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود . طبق ماده 1287 قانون مدني آنچه در اين رابطه بايد بحث شود اين است كه براي اينكه سندي قانوناً رسمي تلقي شود چه ضوابطي در ثبت آن بايد رعايت شود ؟ براي اينكه سندي رسمي تلقي شود ضوابطي بايستي در ثبت آن رعايت شود اولين شرط اين است كه سند فني و يا به عبارت ديگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابين مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت كننده بايد مأمور دولت باشد يا بعبارت ديگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد يا نباشد شرط دوم اين است كه صلاحيت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحيت خود عمل بكند ( اعم از صلاحيت ذاتي و صلاحيت محلي ) .

در مورد صلاحيت ذاتى بحثى نيست فرضاً اگر سردفتر اسناد رسمى واقعه ازدواج را ثبت كند اين سند رسمى تلقي نمي شود ، چون سردفتر اسناد رسمي برخلاف صلاحيت ذاتى خود عمل كرده است ، يا اگر سردفتر ازدواج آمد و معامله خانه را ثبت كرد اين سند نيز رسمى نيست . براى اين كه سردفتر خلاف صلاحيت ذاتىاش عمل كرده است. درمورد صلاحيت محلي هم همينطور است ، گاهى اوقات در مورد صلاحيت محلي به خصوص در مورد ثبت وقايع ازدواج و طلاق متأسفانه ديده شده است كه سردفتر ازدواج يا طلاق دفتر ثبت وقايع را از شهرى كه براى تنظيم سند مأموريت دارند خارج مىكند و براى تنظيم سند شهر ديگرمي برد ، مثلاً از يك ده دفتر را مىآورند در شهر و سند ازدواج يا طلاق را ثبت مىكنند و در اين قبيل موارد چون سردفتر برخلاف صلاحيت محلىاش عمل كرده است اين سند ، سند لازم الاجرا و رسمى تلقي نمي شود . سردفتر اسناد رسمي حق ندارد بدون كسب مجوز دفتر خود را از اتاقش خارج بكند و معمولاً هم اينكار را انجام نمىدهند و بعضاً هم اگر چنين كنند از لحاظ انتظامي قابل تعقيب خواهند بود . سردفتر اسناد رسمي حق ندارد دفتر خود را از محل دفتر خانه خارج كند و در خارج از محل دفتر خانه سند ثبت نمايد مگر با اجازه دادستان يا مقامات ديگري كه درقانون مقرر گرديده است . اگر سردفتر اسناد رسمي خارج از حوزه ايكه طبق ابلاغ صادره مجاز به ثبت سند است ، سند ثبت نمايد چون خلاف صلاحيت محلي عمل كرده سند مذكور رسمي تلقي نمي شود .

پس يكى ديگر از شرايطي كه براي رسميت سند لازم است اين است كه تنظيم كننده سند رعايت حدود صلاحيت اعم از ذاتي و محلي را در تنظيم سند بنمايد شرط سوم اين كه تحقيق‌ااش لازم است اين است كه سند بر طبق مقررات قانون ثبت شده باشد در مورد قانون هم بحث اين است كه ما در تنظيم سند يك مقررات و ضوابط عام داريم كه تنظيم كننده سند بايد رعايت كند و يك ضوابط و مقررات خاصي كه در تنظيم بعضي از اسناد تنظيم كننده سند بايد رعايت كند تا سند رسمي تلقي شود ، مثلاً در ماده 2 نظامنامه ماده 2 قانون ازدواج مصوب آبان 1310 مي گويد سند ازدواج يا طلاق براي اينكه سند رسمي محسوب شود لازم است علاوه بر ساير شرايط مقرر ذيل آن مجموعاً داراي لااقل 6 امضاء باشد يعني اگر ذيل سند داراي 5 امضاء به جاي 6 امضاء بود اين سند رسمي تلقي نمي‌شود . وقتي سند رسمي نبود آثار سند رسمي را هم ندارد . مثلاً اگر باستناد چنين سندي اجرائيه صادر شود ، قابل ابطال است . چون طبق قانون اين سند رسمى محسوب نمي گردد . اگر سردفترى در تنظيم سند ازدواج يا طلاق طبق آيين نامه مذكور عمل مي‌كند سند تنظيمي رسمي لازم نيست و در نتيجه ممكن است حقوق افراد از اين لحاظ تضييع شود و اگر قاضى نسبت به اين موضوع توجه نكند و به تصور اينكه چون سند حسب مورد در دفتر ازدواج يا طلاق ثبت شده است لذا رسمي است اين چنين برداشتي مشكل ايجاد خواهد كرد اين است كه عرض كردم قضات محترم بايستي مقررات ثبت سند را بدانند تا متوجه شوند كه مقررات قانوني ثبت سند در به ثبت رساندن آن رعايت شده است يا نه همانطور كه بايد مقررات ثبت ملك را بدانيم تا بتوانيم بگوئيم در ملكي كه ثبت شده است مقررات قانوني ثبت ملك دقيقاً رعايت شده است يا نه و ملك طبق قانون ثبت شده است ويا چون مقررات ثبت ملك رعايت نشده لذا ملك ثبت شده تلقي نمي شود و در نتيجه داراي آثار قانوني ملك ثبت شده نيست .

موضوع ديگري كه بحث آن لازم است اين است كه سندي كه طبق قانون به ثبت رسيد و رسمي تلقي شد از نظرحقوقي و قضائي چه آثاري بر آن مترتب است يا به عبارت ديگر آثارمهم ثبت سند چيست؟ كه انشاءالله در جلسه آتي دراين خصوص بحث خواهد شد .